Calculadora de amortización anticipada de hipoteca

Amortización anticipada de la hipoteca: la guía completa

Actualizado 2026 · Lectura: 6 minutos

Amortizar anticipadamente una hipoteca significa pagar una parte del capital pendiente por adelantado, fuera del calendario de cuotas pactado. Es una de las decisiones financieras más habituales entre quienes tienen una hipoteca en España y, a la vez, una de las peor explicadas: la mayoría de simuladores que existen los ofrecen bancos o comparadores que viven de vender hipotecas o productos de inversión, así que no es raro que su respuesta favorezca siempre lo que a ellos les interesa. Aquí no vendemos nada, así que podemos explicártelo sin condicionantes.

Qué pasa realmente cuando amortizas

Tu hipoteca funciona, en la inmensa mayoría de los casos en España, con el llamado sistema de cuota constante o "sistema francés": pagas la misma cuota cada mes, pero la proporción entre capital e intereses cambia con el tiempo. Al principio, la mayor parte de la cuota son intereses; al final, casi todo es capital. Por eso amortizar pronto (cuando queda mucho capital pendiente) ahorra más intereses que amortizar tarde: estás reduciendo la base sobre la que el banco calcula los intereses durante más tiempo.

Cuando entregas una cantidad extra al banco para amortizar, tienes que elegir entre dos caminos, y aquí es donde mucha gente se queda a medias sin saber cuál escoger:

Reducir cuota vs. reducir plazo

Reducir cuota mantiene el número de años pactado, pero recalcula una cuota mensual más baja a partir de ahí. Es la opción que más alivio da mes a mes: si tu economía es ajustada, notarás el cambio en la cuenta corriente desde el mes siguiente. El inconveniente es que, en términos de intereses totales pagados a lo largo de toda la vida del préstamo, ahorra menos que la otra opción, porque sigues pagando intereses durante el mismo número de años, solo que sobre un capital menor.

Reducir plazo mantiene la cuota mensual igual que antes, pero como cada mes se sigue pagando lo mismo sobre un capital pendiente menor, la hipoteca se termina de pagar antes. Es la opción que más ahorra en intereses totales, porque acorta el tiempo durante el que el banco te está cobrando. El inconveniente es que no notas ningún alivio mensual: tu cuota sigue siendo la misma que tenías.

La calculadora de arriba te muestra las dos cifras exactas con tus números reales, para que no tengas que fiarte de una regla general. Como orientación: si tu prioridad es liquidez mensual (por ejemplo, quieres margen para imprevistos o para ahorrar en otro sitio), reducir cuota puede tener sentido aunque ahorres algo menos. Si tu prioridad es pagar menos en total y quitarte la hipoteca de encima cuanto antes, reducir plazo casi siempre gana.

Pago único frente a aportaciones mensuales

La mayoría de las calculadoras de hipotecas asumen que vas a hacer un único pago grande, por ejemplo con una paga extra o una herencia. Pero en la práctica, mucha gente amortiza poco a poco: destina, por ejemplo, 100 € o 200 € al mes por encima de su cuota, de forma constante. El efecto acumulado de amortizar así también reduce intereses de forma notable, aunque el resultado exacto depende de si eliges reducir cuota o reducir plazo con cada aportación. Nuestra herramienta permite simular ambos casos: pago único hoy o aportación recurrente cada mes, para que puedas comparar tu situación real, sea la que sea.

¿Y si en vez de amortizar, inviertes ese dinero?

Esta es la pregunta que casi nadie te hace de forma neutral, porque quien te la puede responder (tu banco) tiene un interés directo en que amortices tu hipoteca con ellos, y quien te vende productos de inversión tiene un interés directo en que inviertas con ellos. La realidad es que no hay una respuesta universal: depende de tu tipo de interés hipotecario, de la rentabilidad que esperes obtener invirtiendo, y sobre todo de tu tolerancia al riesgo.

Amortizar es, en la práctica, un "ahorro garantizado": cada euro que amortizas deja de generar intereses a un tipo que ya conoces con certeza (el de tu hipoteca). Invertir puede generar una rentabilidad mayor si te va bien, pero esa rentabilidad no está garantizada — puede ser menor de lo esperado, o incluso negativa en algunos años. La comparación que hace esta calculadora (el bloque "¿Y si en vez de amortizar lo invierto?") pone las dos cifras una al lado de la otra para que decidas tú, con información, no con la opinión de quien te vende algo.

Una idea orientativa que usan muchos asesores independientes: si tu hipoteca tiene un tipo de interés bajo (por ejemplo, por debajo del 2-3%) y tienes capacidad de asumir riesgo a largo plazo, invertir puede tener sentido matemático. Si tu tipo de interés es alto, amortizar suele ser difícil de batir de forma consistente sin asumir bastante riesgo. Pero esto es una tendencia general, no una recomendación para tu caso: usa la calculadora con tus cifras reales.

La comisión por amortización anticipada: no la olvides

Muchas personas calculan su ahorro sin tener en cuenta que amortizar puede tener un coste: la comisión por amortización anticipada. En España está limitada por ley (Ley 5/2019 y normativa posterior), y el porcentaje exacto depende de si tu hipoteca es a tipo fijo o variable y de cuándo se firmó. Aun así, revisa siempre tu escritura o pregunta directamente a tu banco, porque el porcentaje concreto varía de un contrato a otro y puede cambiar el resultado de forma apreciable, especialmente en amortizaciones grandes. Nuestra calculadora incluye un campo opcional para que la comisión se reste automáticamente del ahorro calculado.

Qué mirar antes de decidir

• Tu colchón de emergencia. No amortices con dinero que puedas necesitar a corto plazo; deja siempre un fondo de emergencia aparte.
• El tipo de tu hipoteca. Si es variable, ten en cuenta que la cuota puede subir en revisiones futuras — reducir plazo te protege algo más frente a esas subidas que reducir cuota.
• Otras deudas más caras. Si tienes deudas con un interés más alto que el de tu hipoteca (tarjetas, préstamos al consumo), normalmente conviene liquidarlas antes de amortizar la hipoteca.
• La comisión real. Confírmala con tu banco antes de decidir el importe a amortizar.
• Tu horizonte y tolerancia al riesgo si estás valorando invertir en vez de amortizar.

En resumen: no existe una respuesta correcta universal entre reducir cuota, reducir plazo o invertir. Existe la respuesta correcta para tus números y tu situación — y para eso está esta calculadora.